2005年7月21日，央行发布公告，宣布从即日起,我国实行以市场供求为基础、参考“一揽子货币”进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一的美元，而形成更富弹性的汇率机制。同时，从7月21日19∶00时起，美元对人民币交易价格调整为1美元兑换8.11元人民币，作为次日外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价。

　　事实上，自从1994年以来，我国实行的就是以市场供求为基础的管理浮动汇率制度。但亚洲金融危机后，人民币与美元的汇率浮动幅度很小，因此IMF从1999年4月起将我国汇率制度归类为“固定钉住制”。这一制度给人民币带来了极大的升值压力。

　　中国政府早已明确要实现灵活的外汇机制和开放资本帐户，7月21日汇率政策的改变是为达到这一目标而作出的重要铺垫。这一次国家在汇率调整的幅度和时间上可谓出其不意：汇率调整的幅度比预期的小，调整的时间比预期要早。2%的幅度使得热钱根本无法获得暴利，而新的参考“一揽子货币”调节的汇率机制增强了人民币汇率变动的弹性。这两个措施对房地产价格走势的影响是不同的：

　　第一，热钱的本性是要在短时间内获得暴利，2%的调整幅度使得热钱空欢喜一场。虽然目前市场上仍有人民币继续升值的强烈预期，但对人民币的最终结果很难精确预测。只有一点可以肯定的是，考虑到稳定因素，国家将倾向于谨慎和稳健的调整办法——如此次调整一样，采取幅度小、时间间隔大的措施。这样的话，希望在人民币上大捞一笔的热钱很可能将大大失望。

　　第二，实际上，货币升值影响房地产价格的关键点，在于汇率能否自由浮动，以及央行对升值的警惕。1985年“广场协议”后，为什么日本房地产价格急剧攀升，产生了巨大的泡沫？关键就是日本为追求经济大国的地位，放任日元的升值，使日元对美元汇率尽情从“广场协议”签订时的240∶1左右上升到两年半后的120∶1，升值幅度100%。这样，在大量抛售美元购入日元，并长期实行世界最低利率的过程中，货币供应量过度膨胀，从而导致房地产价格疯狂上涨。而台湾在1978年与由与美元挂钩转变为有管理的浮动汇率制后，虽然新台币汇率只能在前一日汇率的正负2.25%的范围内浮动，但是决定外汇汇率的是外汇交易中心，这样日积月累，升值幅度仍然不小。1989年，台湾在过分依赖美国，根本不具备保护本币和经济的情况下，开始实行浮动汇率制度，这导致投机气氛严重，货币升值迅速，投资行为猖獗，房地产价格暴涨暴跌。

　　今天在中国内地，人民币的升值还没有使房地产价格暴涨，将来也不会。这是我国政府和人民银行的“保持稳定”的政策导向所决定的。

　　那么我们应该如何看待人民币升值对中国房地产走势的影响呢？这一问题要放到全球经济和中国经济的大环境中去考虑。

　　按照摩根斯坦利的分析报告，世界正处于一个巨大的流动性泡沫中，全球主要经济体的货币供应仍然十分宽松，给资本市场带来了支撑。由于投机者收获不俗，愿意承担的风险扩大，这抵消了美联储加息的效力。房地产泡沫支撑着石油泡沫，而终局取决于美国房地产市场的走势以及亚洲热钱的走向。房地产市场是支撑着全球经济的最重要支柱，特别是美国的房地产市场。从2001年，美国私有经济领域每5个新增的就业岗位中就有2个是由房地产繁荣所创造的。美国家庭新增净财富中，70%是来源于房地产价值的提高。可以说，近年来房地产市场的繁荣支撑着美国的经济，进而支撑着世界的经济。据估计，全球房地产泡沫的价值可能已超越15万亿美元。而美国房地产业协会最新的数据显示，现在美国房地产市场停止了快速上升，但也没有走低，而是处于一个调整期。那么普遍而言，世界将经历增长减速，而不至于泡沫破灭。

　　然而，在全球经济可能放慢的时候，中国的经济增长依然强劲(尽管人民币升值会使经济增长稍为放缓)，人民币的升值更是使投资者对中国经济的未来增长充满信心。综合这种国内外环境，中国的房地产市场必然仍将是海外投资者的乐土。那些因国内房地产增长减速而寻求开拓海外市场的机构投资者，必将把经济繁荣、房地产投资收益良好的中国纳入其投资体系当中。这正是为什么我们看到，越来越多的国外投资机构来到中国，买下一笔笔大单的原因。我们往往把这些机构投资者在中国大量投资房地产的行为与人民币升值简单地联系起来，以为他们也是为了获得升值的好处才来的，其实不全然。某著名机构投资者明确表示：“我们不排除有的基金考虑到人民币升值等其他的因素，但对我们来讲，基本上没有考虑到汇率方面的变化对投资效果的影响，我们更多的是从单一项目的投资和产出回报方面考虑的，是愿意来到中国做长期投资的。”

　　此外，我们还应关注国内外资本市场对人民币升值的反应，及由此带来的对国内房地产市场的影响。自从1997～1998年的亚洲金融危机以来，亚洲地区经济日趋以中国为中心。此次人民币汇率调整后，马来西亚中央银行就紧跟中国，放弃了美元，改为盯住“一揽子货币”。同时，这也是一个信号：美元计价的资产需求在减少，持有大量美元资产的亚洲其他中央银行也很可能将调整其储备的资产组合，以上这些都预示着对美元的减持。

　　同时，亚洲以人民币为主导的强势货币对出口导向型经济增长态势的压力，将影响亚洲各经济体的外汇储备，进一步影响到亚洲各央行对美国国债的持有量，并最终导致美国国债价格下降，利率上升，投资减少。当然，在人民币升值后，美国利率水平是否会真的上升，主要还是取决于美国国内问题，但只要美国利率上升，那么对中国的房地产业必将产生影响。因为，在其他条件不变的情况下，美国利率上升后，资本成本增加了，资本所要求的目标收益率也提高了，那么中国的房地产市场如果不能提供更高的回报，美国资本是不会来华投资的。

　　以上分析了人民币升值对中国房地产市场的影响，再看国际游资投资国内房地产对人民币汇率造成的压力。在我国，尽管资本项目还处于管制之下，超过3000万美元的房地产业外资投资必须上报国资委，但是在实际操作中，我国对房地产领域的外商直接投资几乎没有限制，特别是在引进外资量的目标驱动下，地方政府对于外资投资房地产业持鼓励态度。这使得在实际中，房地产行业逐渐成为跨境资本可以完全自由流动的行业。